안녕하세요,
다들 내 집 마련의 꿈을 마음 한켠에 가지고 계실텐데요. 저도 언젠가 좋은 집을 적시에 사는 꿈을 가지고 있습니다. 그를 준비하기 위해 별도 카테고리를 만들어 봤습니다. 부동산 취득과 관련된 세금 포스팅은 기본으로 하고, 저도 공부하면서 알게된 것들을 여기에 정리해보려 합니다.
첫번째 포스팅에서는 부동산 취득에 필수적인 "대출"을 일으킬때 알아야 할 기본 개념들을 정리해보겠습니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20250122069451002
김병환 "올 가계부채 증가 3.8%이내…전세대출도 소득자료 징구"(종합) | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 이율 기자 = 김병환 금융위원장은 22일 "올해 가계부채 증가율을 경상성장률 증가 범위인 3.8% 내로 관리해 나갈 것"이라며...
www.yna.co.kr
며칠 전에 김병환 금융위원장이 출입기자 간담회에서 가계부채 증가율을 경상성장률 증가율 범위로 관리한다는 현재의 기조를 그대로 유지하겠다고 발표하면서, 스트레스 DSR 조치는 기존에 예정했던대로 다가오는 7월부터 시행한다고 덧붙였습니다. 나아가 금융기관이 소득심사를 하지 않고 있던 전세대출, 중도금대출, 정책대출 등에도 소득자료를 받아서 내부관리 DSR를 여신 관리에 활용하도록 지도·감독하겠다는 뜻도 밝혔습니다.
이처럼 대출규제는 금융당국이 부동산 가격 조정의 수단으로 적극 활용하는 경향이 있습니다(의도한대로 조정이 되는지에 대해서는 의문입니다만...). 대출이 어떻게 조여지고 어떻게 풀리는지에 따라 우리가 가용할 수 있는 자금의 범위도 크게 달라질 수 있기 때문에 대출정책의 변화에 대해 꾸준히 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있습니다.
흐름을 알기 위해서는 기본 개념을 잘 알아야 합니다. 당장 스트레스 DSR 조치가 무엇인지 이해하려면 DSR이 무엇인지부터 알고 있어야 하겠죠. LTV, DTI도 부동산 취득시 우리의 예산과 직결되는 개념이기 때문에 필수적으로 알고 있어야 합니다. 아래에서 설명드리겠습니다.
1. DSR(Debt Service Ratio)
DSR이란 총부채원리금상환비율입니다. 개인의 연간 소득액에서 총 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 금융위원회가 2016년에 대출 상환 능력을 심사하기 위한 지표로 마련한 것입니다. 개인이 가진 모든 대출이 대상이 되는데요. 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 자동차대출, 카드론 등의 원리금 상환액을 합산하여 계산합니다. 현재 DSR 비율은 총 대출액 1억원 초과시 통상 40%로 제한되어 있는데(캐피탈은 50%), 이는 기존의 모든 대출 원리금 상환액에 신청하려는 대출의 원리금 상환액을 합산한 금액이 총 소득의 40%를 넘을 수 없다는 뜻입니다.
특히 마이너스통장의 경우 주담대와 비교했을 때 만기가 5년(또는 10년)으로 짧은 편이고, 1억원 한도의 마통에서 1천만원만 썼더라도 한도 전체인 1억원을 모두 사용한 것으로 계산되기 때문에 DSR을 굉장히 많이 차지합니다. 따라서 부동산을 취득하기 위해 주담대를 받을 예정이라면 마이너스통장을 상환하고 한도를 최대한 줄여놓아야 최대한의 대출을 받으실 수 있습니다.
스트레스 DSR?
스트레스 DSR이란 DSR을 계산할 때 일정 수준의 가산금리(=스트레스 금리)를 더하여서 계산하는 제도입니다. 변동금리로 대출을 받을 경우 대출기간 중 금리가 인상되면 대출금리도 따라서 오르기 때문에 원리금 상환액이 증가할 수 있는데요. 그러한 가능성까지도 감안하여 대출 한도를 결정하겠다는 취지입니다. 그만큼 가능한 대출 한도가 줄어들게 되죠.
현재는 스트레스 DSR 2단계가 시행되고 있고, 올해 7월부터는 3단계가 시행 예정입니다. 단계가 올라갈수록 대출한도가 줄어들기 때문에 대출을 언제 실행할지에 대해 고민해볼 필요가 있습니다.
2. DTI(Debt to Income)
DTI란 총부채상환비율입니다. 개인의 연간 총 소득에서 부채가 차지하는 비중을 의미하는데요. DSR과 무슨 차이인가 싶지만, DSR은 총 대출 상환 원리금을 대상으로 삼는 것에 반해 DTI는 주담대의 원리금 상환액과 그 외 대출의 이자만을 대상으로 산정한다는 점에서 결정적인 차이가 있습니다. 즉, 기타 대출의 원금 상환액은 산정 대상이 아닌 것이죠.
DTI는 지역별로 다르게 적용됩니다. 투기지역이나 투기과열지구(서울 강남, 송파, 서초, 용산)에는 40%, 조정대상지역이라면 50%, 그 외 지역은 60%가 적용됩니다. 다만, 생애 최초 구입자나 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 DTI 규제가 60%로 완화됩니다.
3. LTV(Loan To Value ratio)
LTV란 주택담보인정비율입니다. 구매할 주택의 매매가격에서 대출액이 차지하는 비율을 의미합니다. 앞서 살펴본 DSR이나 DTI가 개인의 소득을 기준으로 삼는 것과 달리, 대출의 담보물인 주택의 가격을 기준으로 삼습니다.
부동산이 위치한 지역별로 LTV도 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다. 네이버 부동산을 이용하실 경우 매물을 보실 때 하단에 LTV 비율도 같이 알려주기 때문에 체크하시면 편하실 겁니다.
또한, 현재 주택을 보유하고 있는지 여부에 따라서도 LTV와 DTI가 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.
오늘은 부동산 대출의 기본 개념에 대해 알아보았습니다. 당장 내 집을 살게 아니라면 이런 친숙하지 않은 개념들을 숙지한다는 것이 쉽지 않지만, 앞으로의 미래를 위해서 미리 알아둘 필요가 있습니다. 부동산 정책의 변화가 곧 부동산 가격의 변동성으로 다가오는 경우가 많으므로 대출규제를 비롯한 정책의 변화에 주의를 기울이고 항상 준비하고 있어야 좋은 기회를 잡을 수 있겠죠.
감사합니다.
'부동산(내 집 마련)' 카테고리의 다른 글
| 청약통장 해지할까요? 청약통장 해지하면 안되는 이유 (0) | 2025.01.30 |
|---|---|
| 청약통장의 필요성, 납입금액, 상황별 납입금액 추천 (0) | 2025.01.29 |